Mietverträge bei Trennung

Gesetzlicher Übergang von Mietverträgen bei Trennung, Scheidung und Tod eines Mieters - was Vermieter unbedingt wissen müssen.

Ändern sich persönliche Lebensumstände auf Seiten des Mieters, entstehen nicht nur für diesen Veränderungen. Zur Überraschung und Verärgerung vieler Vermieter werden auch diese von den veränderten Lebensumständen ihre Mieter über eine gesetzlich angeordnete Umgestaltung des Mietvertrages betroffen, gegen welche sie oftmals keine durchgreifenden Rechte einwenden können.

Gehen wir von folgender Konstellation aus: ein Ehepaar mit zwei Kindern bezieht eine Mietwohnung. Mietvertragspartei werden beide Ehegatten. Die Ehefrau arbeitet Teilzeit. Hauptverdiener ist der Ehemann. Aus dem Einkommen der Ehefrau allein könnte die Miete der Wohnung nicht finanziert werden. Nach ein paar Jahren erhält der Vermieter eine Mitteilung des Ehegatten. Diese hätten sich getrennt, der Ehemann wäre ausgezogen, Mieter solle ab sofort nur noch die Ehefrau sein, bei welcher auch die Kinder verblieben sind. Der Vermieter fragt sich nun, ob er zu einer Entlassung des Ehemanns aus dem Mietvertrag gezwungen werden kann. Er geht aber eigentlich davon aus, dass dies nicht der Fall ist. Solange die Ehegatten nur voneinander getrennt leben, ist die Einschätzung des Vermieters richtig. Die Ehegatten können untereinander Regelungen über die zukünftige Nutzung der gemeinsamen Wohnung treffen. Solche Nutzungsregelungen während der Trennungszeit haben keine rechtliche Auswirkung auf den Mietvertrag mit dem Vermieter.

Dies ändert sich aber gravierend mit dem Ausspruch der Scheidung. Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens kann, sollten die Ehegatten über die zukünftige Nutzung der Wohnung streiten, ein gerichtliches Wohnungszuweisungsverfahren nach Paragraph 1568a BGB eingeleitet werden. Im Ergebnis entscheidet ein Familienrichter nach familienrechtlichen Grundsätzen (vor allem nach dem Wohl der gemeinsamen Kinder), welchem Ehegatten und damit welchem Mieter die Wohnung zugewiesen wird. Mietrechtliche Belange werden dabei nicht geprüft. Mit Rechtskraft des Zuweisungsbeschlusses erfolgt eine gesetzliche Änderung des Mietvertrages. Derjenige Ehegatte, welchem in die Wohnung zugewiesen wird, wird alleiniger Mieter. Entweder übernimmt er mit der gerichtlichen Zuweisung den Mietvertrag allein oder, sollte der andere Ehegatte alleiniger Mieter gewesen sein, wird über die gerichtliche Zuweisung das Mietverhältnis mit dem verbliebenen Ehegatten als neuen, alleinigen Mieter fortgesetzt.

An diesem Zuweisungsverfahren muss ein Vermieter über Paragraph 204 FamFG beteiligt werden, wobei seine Rechte in diesem Verfahren sehr eingeschränkt sind. Er kann lediglich Gründe vortragen, die in der Person des neuen Mieters liegen müssen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit diesem sprechen. Ob der Richter diesen Gründen folgt, steht in seinem Ermessen. Neben der gerichtlichen Zuweisung können die Ehegatten aber auch über eine privatschriftliche übereinstimmende Erklärung gegenüber dem Vermieter die Mietvertragsparteien ändern, ohne dass der Vermieter zustimmen muss, § 1568a Abs. 3 S.1 Nr.1 BGB. Teilen die Ehegatten in unserem Ausgangsfall dem Vermieter mit zwei Briefen mit, dass der Ehemann die Wohnung nicht mehr nutzt, die Wohnung nur noch von der Ehefrau mit den Kindern bewohnt wird und aus diesem Grund der Mietvertrag mit der Ehefrau alleine fortbestehen soll, scheidet der Ehemann mit Zugang beider Erklärungen und Rechtskraft der Scheidung als Mieter aus. Eine Erklärung des Vermieters, dass er hiermit einverstanden ist, sieht das Gesetz nicht vor. Sollte der Ehemann alleiniger Mieter gewesen sein, geht der Mietvertrag mit Zugang der Erklärungen und Rechtskraft der Scheidung auf die Ehefrau über. Die Regelung des Paragraphen 1568a BGB wurde verfassungsrechtlich überprüft und durch das BVerfG als verfassungsgemäß anerkannt. In der Begründung wird darauf verwiesen, dass der Erhaltung der Wohnung als Lebensmittelpunkt der Familie als übergeordnetes Interesse besondere Bedeutung zukommt. Der Mietvertrag wird fortgesetzt wie er steht, es können insbesondere keine Veränderungen vom Vermieter durchgesetzt werden.

Geänderte Ausgangssituation: eine alleinstehende Frau mietet eine Wohnung. Ein paar Jahre später zieht ihr neuer Lebensgefährte in die Wohnung mit ein. Der Vermieter wurde gefragt und hatte zugestimmt. Der Lebensgefährte wurde nicht in den Mietvertrag aufgenommen. Wieder ein paar Jahre später starb die Mieterin. Der Vermieter möchte die Wohnung zurück, die Mieterin selbst ist ja tot. Der Lebensgefährte besteht darauf, dass der Mietvertrag auf ihn übergegangen ist und er jetzt aufgrund einer eigenen vertraglichen Grundlage in der Wohnung weiter wohnen darf. Und der Mieter hat Recht. Gemäß Paragraph 563 BGB geht er Mietvertrag unabhängig von einer gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge auf den Lebensgefährten über, der mit dem Verstorbenen in einer Haushaltsgemeinschaft bis zu dessen Tod gelebt hat. Dies gilt ebenso für Ehegatten oder Kinder, welche mit ihren Eltern einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Auch dieser gesetzliche Übergang des Mietvertrages setzt keine Einverständniserklärung Vermieters voraus, ebenso wenig können mit dem Übergang des Mietvertrages inhaltliche Änderung des Mietvertrages gegenüber dem eintretenden Mieter durchgesetzt werden.

Rechte des Vermieters? Der Vermieter kann in keinem der dargestellten Fälle den gesetzlichen Übergang des Mietvertrages verhindern, er kann die inhaltlichen Regelungen des Mietvertrages nicht verändern. Er hat lediglich die Möglichkeit, gemäß Paragraph 563 Abs. 4 BGB das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen. Hier muss der Vermieter einen wichtigen Grund, der in der Person des Eintretenden begründet liegt, vortragen können.

Ein solcher Grund kann beispielsweise sein:

• zu befürchtende Störungen des Hausfriedens,
• Beleidigungen,
• Feindschaft mit dem Vermieter.

Wie bei jeder Kündigung ist das Interesse des Mieters am Erhalt der Wohnung gegen das Interesse des Vermieters an der Räumung abzuwägen. Die neue Mietvertragspartei hat bereits in der Wohnung gelebt. Hat der Vermieter vor dem Eintritt in den Mietvertrag das Verhalten dieser Person nicht sanktioniert, kann ihm unterstellt werden, es toleriert zu haben. Warum sollte das bisherige Verhalten jetzt eine andere Gewichtung erhalten und durch die Kündigung sanktioniert werden?

Die Angst vor einem Mietausfall rechtfertigt eine Kündigung des Mietvertrages im Normalfall ebenfalls nicht. Eine drohende, befürchtete Zahlungsunfähigkeit ist nach der herrschenden Rechtsprechung grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Der Vermieter solle doch zuerst einmal abwarten, ob die Miete nicht doch pünktlich bezahlt wird. Sollte die Zahlung nicht erfolgen, könnte der Vermieter immer noch eine fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs aussprechen, so die Begründung der Rechtsprechung. Sollte der Vermieter nachweisen können, dass er von den Mieteinnahmen leben muss, könnte im Ausnahmefall auch ein drohender Zahlungsausfall eine Kündigung eventuell rechtfertigen. Es werden aber auch in dieser Konstellation die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung gegen die Interessen des Vermieters an einer Zahlung der Miete abgewogen und eventuell sogar in einem solchen Fall hinter den Interessen des Mieters eingeordnet.

Fazit: der Vermieter kann gegen den gesetzlichen Übergang des Mietvertrages auf eine Person, mit welcher er vielleicht freiwillig keinen Mietvertrag abgeschlossen hätte, in den beschriebenen Fällen grundsätzlich nichts ausrichten. Auch die im Gesetz verankerte Kündigungsmöglichkeit stellt sich als ein eher stumpfes Schwert heraus. Es kann einem betroffenen Vermieter daher nur angeraten werden, die Situation gut im Auge zu behalten und bei auftretenden Problemen unverzüglich eine rechtliche Beratung über seine eigenen juristischen Möglichkeiten in Anspruch zu nehmen.

(Quelle: Bayerische Hausbesitzer-Zeitung, 3/2021)