Nießbrauch und Wohnrecht

"Wohnrecht" und "Nießbrauchsrecht" sind Rechtsbegriffe, mit denen sich Verkäufer von Immobilien auskennen sollten. Gleiches gilt für Kaufinteressenten, die wissen müssen, welche Auswirkungen ein Wohnrecht und Nießbrauchsrecht auf den Verkauf der Immobilie hat. Wir haben Ihnen die wichtigsten Informationen zusammengestellt.

Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Beide Rechte sind Nutzungsrechte an einer Immobilie. Der Unterschied besteht vorwiegend darin, dass das Wohnrecht nur das Recht beinhaltet, eine Immobilie persönlich zu bewohnen. Während das Nießbrauchsrecht darüber hinaus das Recht gewährt, auch die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen. Wenn z.B. Rentner ihre eigene Immobilie gegen eine Leibrentenzahlungen verkaufen, können sie sich ein Nießbrauchsrecht einräumen lassen. Im Zuge dessen darf die verkaufte Immobilie dann entweder selbst bewohnt oder vermietet und die Miete einbezogen werden. Das Gesetz verpflichtet den Nießbraucher dazu, die gewöhnlichen Unterhaltskosten der Immobilie (z.B. Strom, Wasser, Heizung, kleinere Reparaturen) zu übernehmen, die außergewöhnlichen Unterhaltskosten (umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen) hat der Eigentümer zu tragen. Das Nießbrauchsrecht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers.

Es ist auch möglich, dass der Eigentümer einer Immobilie diese gegen ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht (das muss im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden!) verkauft. Ein Unterschied zum Nießbrauchsrecht ist, dass der Wohnrechtsinhaber die Räume nur selbst nutzen, aber nicht vermieten darf. Anders als beim Nießbrauchsrecht kann das Wohnrecht auch nur an einzelnen Räumen bestehen. Wichtig beim Wohnrecht: Im Notarvertrag sollte eindeutig geregelt werden, an welchen Räumen das Wohnrecht besteht, wer welche Kosten trägt und ob der Begünstigte mit seiner Familie dort wohnen darf.

Gründe für die Bestellung eines Wohnrechts

Oft kommt es z.B. vor, dass Eltern ihr Familienwohnhaus zu Lebzeiten ihren Erben übertragen und sich mit einem Wohnrecht das Recht vorbehalten, für den Rest ihrer Tage in dem Haus wohnen bleiben zu können. Das Wohnrecht sichert den Inhaber also auf Dauer ab. Auch eine GmbH, Aktiengesellschaft oder ein eingetragener Verein können Inhaber eines Wohnrechts sein, sodass eine GmbH ihrem Geschäftsführer oder einem verdienten Mitarbeiter eine Wohnmöglichkeit einräumen kann.

Wohnrecht und Altenteilvertrag

Das Wohnrecht ist oft Bestandteil eines Altenteilvertrages. Es dient der leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten und bezweckt seine lebenslängliche Verbindung mit dem belasteten Grundstück. Im Grundbuch wird das Recht teils auch ausdrücklich als Altenteil (§49 Grundbuchordnung) eingetragen. Altenteilrechte sind besonders schutzwürdig. Sie bleiben in der Zwangsversteigerung des Grundstücks auch dann bestehen, wenn ein vorrangiger Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt.

Gut zu wissen: Wohnrecht ins Grundbuch eintragen

Das Wohnrecht muss, wenn es dauerhaft und zuverlässig gewährt werden soll, im Grundbuch eingetragen werden. Dazu muss der Eigentümer notariell erklären, dass er ein Wohnrecht einräumen möchte. In der Eintragungsbewilligung sind die Wohnung und die zur Nutzung überlassenen Räumlichkeiten genau zu bezeichnen. Das Wohnrecht wird als beschränkt-persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Wohnrecht beim Immobilienverkauf

Wenn der Eigentümer eine Immobilie, für die ein Wohnrecht bestellt ist, verkaufen möchte, wird es problematisch. Der Verkäufer müsste die Grundbuchbelastungen dann zusammen mit der Immobilie übertragen und der Erwerber müsste sie mit der Immobilie übernehmen. Da es für einen Erwerber im Regelfall wenig zweckmäßig ist, eine in Abteilung II mit einem Wohnrecht belastete Immobilie zu kaufen, erweist sich der Verkauf oft als schwierig bis unmöglich. Soll die Immobilie dennoch verkauft werden, muss mit dem Inhaber des Wohnrechts eine Einigung herbeigeführt werden, indem er auf sein Wohnrecht freiwillig oder gegen Zahlung einer Abfindung verzichtet.

Gründe für die Bestellung eines Nießbrauchsrechts

Die vorweggenommene Erbfolge kann z.B. ein Motiv für das Nießbrauchsrecht sein. Dabei übertragen Eltern zu Lebzeiten ihrem Kind eine Mietimmobilie, verzichten dabei aber aus Gründen der Altersversorgung noch nicht auf die Mieteinnahmen. Über die Bestellung des Nießbrauchsrechts lassen sich zudem Schenkung- und Erbschaftssteuern vermeiden, wenn die Immobilie zu Lebzeiten übertragen und der steuerfreie Zeitraum von 10 Jahren mehrfach ausgenutzt werden soll. Darüberhinaus lässt sich so auch Unternehmenskontinuität sichern, wenn der Unternehmer seinen Betrieb an einen Nachfolger übergibt, sich zur Altersversorgung aber eine Beteiligung an den Erbträgen vorbehält.

Gut zu wissen: Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eintragen

Das Nießbrauchsrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das Recht zum Nießbrauch erlischt mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder dem Ableben des Berechtigten. Mit der Eintragung erhält der Berechtigte die Befugnis, das Grundstück in Besitz zu nehmen und sämtliche Nutzungen daraus zu ziehen. Er darf es also bewohnen, vermieten, verpachten oder selbst bewirtschaften. Das Nießbrauchsrecht ist nicht auf Dritte übertragbar. Jedoch kann die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden, soweit dies vereinbarungsgemäß erlaubt ist.

Pflichten des Nießbrauchers

Der Nießbraucher ist gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Nur aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung muss er die Immobilie auch modernisieren. Der Nießbraucher trägt die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer, Abwassergebühren und Schneeräumpflicht, aber auch die Prämien für eine Gebäudeversicherung.